前海中泰咨詢

一、項目基本情況

振芯科技工業(yè)改造項目位于成都高新區(qū)西部園區(qū)起步區(qū)，原產(chǎn)權(quán)人為成都振芯科技股份有限公司，用地面積134畝。因企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整造成土地利用效率不高，存在部分閑置情況。成都高新區(qū)結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)型需求，推動原產(chǎn)權(quán)人退出部分用地。企業(yè)對剩余土地實施自主更新與效能提升，政府對以收回土地為載體引入電子信息相關(guān)產(chǎn)業(yè)，探索出工業(yè)用地集約節(jié)約利用的高效路徑。

二、改造主體和改造模式

通過“政府分割收儲+原產(chǎn)權(quán)人自主改造”模式，高效盤活低效工業(yè)用地。政府分割收儲50畝用地，建設(shè)微波射頻專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園，引入電子信息產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，進一步增強和延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。剩余84畝由原權(quán)利人實施自主改造，投資建設(shè)振芯科技創(chuàng)芯智能產(chǎn)業(yè)園，打造工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房示范標(biāo)桿，助力高新區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

三、低效用地再開發(fā)取得的成效

（一）土地集約利用，質(zhì)效“雙提升”

落實高質(zhì)量發(fā)展要求，充分尊重企業(yè)發(fā)展意愿，通過對接企業(yè)生產(chǎn)需求、綜合運用“標(biāo)準(zhǔn)地”指標(biāo)倒推等方式，核定企業(yè)實際用地規(guī)模，將結(jié)余土地退還政府。不僅保障新產(chǎn)業(yè)項目的高質(zhì)量落地，也為后續(xù)發(fā)展預(yù)留了空間。由企業(yè)自主建設(shè)的振芯科技創(chuàng)芯智能產(chǎn)業(yè)園，嚴格遵循“標(biāo)準(zhǔn)地”控制指標(biāo)，項目容積率提升至約2.0，總投資不低于55.29億元，固定資產(chǎn)投資強度達1317萬元/畝，畝均稅收238萬元/畝。較原134畝用地相比，固投強度提升76.3%，畝均稅收增長219%，實現(xiàn)了經(jīng)濟指標(biāo)的大幅提升。

（二）提升產(chǎn)業(yè)能級，培育新興集群

圍繞微波射頻產(chǎn)業(yè)構(gòu)建培育體系，利用50畝收儲用地建設(shè)專業(yè)化微波射頻產(chǎn)業(yè)園，重點引進通信設(shè)備、電子信息、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域的龍頭企業(yè)。項目致力于打造完整微波射頻產(chǎn)業(yè)鏈：上游布局基礎(chǔ)元器件研發(fā)制造，涵蓋電阻、電容、放大器等；中游聚焦微波組件與子系統(tǒng)集成；下游拓展至雷達系統(tǒng)、電子對抗裝備、通信設(shè)備等終端應(yīng)用，形成集原材料供應(yīng)、研發(fā)設(shè)計、智能制造、檢測認證與市場銷售于一體的全鏈條產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

四、主要做法

（一）規(guī)劃設(shè)計引領(lǐng)，以高標(biāo)準(zhǔn)載體助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展

一是強化“一體化”規(guī)劃統(tǒng)籌，對收儲地塊與自主改造地塊統(tǒng)一規(guī)劃，實現(xiàn)空間布局、功能配置與建筑風(fēng)貌的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。二是實行“精細化”指標(biāo)控制，顯著提升用地節(jié)約水平，政府通過內(nèi)部道路聯(lián)通、退距優(yōu)化和公共空間共享等措施，實現(xiàn)土地集約高效利用。三是建設(shè)“定制化”產(chǎn)業(yè)載體，前置調(diào)研市場需求，全過程指導(dǎo)優(yōu)化建筑參數(shù)。首二層優(yōu)先保障大空間生產(chǎn)需求，合理控制標(biāo)準(zhǔn)層面積，適配中小型企業(yè)生產(chǎn)、辦公及研發(fā)需要。四是推行“綠色化”建筑與智慧營造，應(yīng)用綠色建造新技術(shù)，配套信息化基礎(chǔ)設(shè)施，打造開放共享的景觀節(jié)點，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)與園區(qū)融合的活力環(huán)境。

（二）做優(yōu)政策生態(tài)，以試點創(chuàng)新激發(fā)產(chǎn)業(yè)活力

一是細化土地配套政策，扎實推進試點工作，研究制定分割轉(zhuǎn)讓、收儲和“標(biāo)準(zhǔn)地”改革等實施細則，高效支持企業(yè)快速推進開發(fā)建設(shè)。二是實施工業(yè)用地節(jié)約集約利用資金獎勵，按“分區(qū)間、階梯式”方式，對實際容積率不低于2.3的工業(yè)項目給予一次性獎勵，鼓勵企業(yè)建設(shè)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房新型載體，提升土地利用效率和產(chǎn)業(yè)承載能力。三是建立存量盤活激勵促進機制，對50畝收儲用地新引進項目，依據(jù)其規(guī)模、技術(shù)創(chuàng)新水平及預(yù)期經(jīng)濟貢獻，按一定比例給予資金補貼，推動企業(yè)加快項目落地與技術(shù)創(chuàng)新進程。

（三）創(chuàng)新體制機制，以組織服務(wù)推動項目建設(shè)

深化低效工業(yè)用地處置與盤活機制。一是強化部門聯(lián)動機制，分層分級推進處置與盤活工作，建立健全市場收購與供給保障體系。二是堅持高標(biāo)準(zhǔn)促建，引導(dǎo)振芯科技等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目參照工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”模式實現(xiàn)提檔升級。三是推行“管家團”協(xié)同服務(wù)機制，前置咨詢與預(yù)審環(huán)節(jié)，變“坐等審批”為主動“靠前服務(wù)”，實施“咨詢預(yù)審制”“發(fā)證即辦制”“告知承諾制”及“審批簡化制”等措施。在振芯公司收儲用地供應(yīng)前，即為意向企業(yè)提供從規(guī)劃預(yù)審、開工條件審查到“四證”辦理的全流程咨詢、預(yù)審服務(wù)，大幅壓縮和整合審批環(huán)節(jié)，全面提升項目建設(shè)效率。

（四）“全周期”監(jiān)管，確保“一比一”全真轉(zhuǎn)換

依據(jù)事前約定，明晰各部門在項目建設(shè)、竣工驗收、達產(chǎn)復(fù)核及股權(quán)變更等環(huán)節(jié)的監(jiān)管職責(zé)與時間節(jié)點，依托“雙隨機、一公開”線上監(jiān)管等方式，對振芯企業(yè)履約情況實施全流程動態(tài)監(jiān)管。聯(lián)動多部門定期開展投產(chǎn)達產(chǎn)指標(biāo)考核，建立擇優(yōu)汰劣的“準(zhǔn)入—退出”的監(jiān)管機制，系統(tǒng)推進竣工驗收、達產(chǎn)復(fù)核、獎勵發(fā)放等各項工作，確保產(chǎn)業(yè)藍圖與建設(shè)實景實現(xiàn)“一比一”高效轉(zhuǎn)化。

五、政策依據(jù)

（一）《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）完善收儲機制。對需要以政府儲備為主推進低效用地再開發(fā)項目實施的，結(jié)合國土空間控制性詳細規(guī)劃編制，探索以“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一供應(yīng)”推動實施。

（二）《成都高新區(qū)低效用地再開發(fā)試點實施方案》（成高管辦發(fā)〔2025〕11號）支持低效工業(yè)用地收儲再開發(fā)。統(tǒng)籌考慮土地、建（構(gòu)）筑物及附屬物、搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等費用，探索以市場評估價為基礎(chǔ)的收儲補償機制。

（三）《成都高新西區(qū)工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”改革實施方案》完善資金獎勵。鼓勵工業(yè)用地項目通過工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、地下空間利用等方式提升開發(fā)強度（容積率），項目竣工驗收和達產(chǎn)復(fù)核通過后，容積率達到2.3以上，對超過部分采取“分區(qū)間、階梯式”給予一次性獎勵。